Milieuschutz in München: Warum zwei ähnliche Immobilien beim Verkauf unterschiedlich betroffen sein können

Drückt der Milieuschutz den Preis einer Immobilie in München? In 36 Gebieten Münchens liegen 204.400 Wohnungen inzwischen in einem Erhaltungssatzungsgebiet. Seit Februar 2026 setzt die Stadt einzelne Regeln strenger durch. Was bedeutet das für den Hausverkauf?

Den pauschalen „Milieuschutz-Abschlag“ gibt es nicht

Eine modernisierte Eigentumswohnung in Sendling und ein älteres Mietshaus zwei Straßen weiter können im selben Schutzgebiet liegen. Für einen Verkauf ist ihre Ausgangslage trotzdem nicht dieselbe.

Wer die Eigentumswohnung selbst nutzen will, plant womöglich weder einen größeren Umbau noch eine spätere Aufteilung. Dann kann die Erhaltungssatzung für Käufer eine eher kleine Rolle spielen. Anders sieht es bei einem Mehrfamilienhaus aus, dessen neuer Besitzer mit umfassender Modernisierung, Aufteilung oder einem Abriss samt Neubau kalkuliert.

Werden solche Möglichkeiten eingeschränkt, verändert sich die Rechnung. Der wirtschaftliche Effekt hängt daran, welche Zukunft ein Käufer mit dem Objekt verbindet.

Seit 2026 ist der Abriss deutlich schwieriger

Erhaltungssatzung bedeutet nicht, dass jede Sanierung verboten ist. Genehmigungspflichtig sind in München unter anderem Grundrissänderungen, Badsanierungen, Aufzüge sowie bestimmte energetische Maßnahmen – reine Instandsetzungen dagegen grundsätzlich nicht. Auch ein Dachgeschossausbau kann ohne zusätzliche Genehmigung nach der Erhaltungssatzung möglich sein, solange dabei kein vorhandener Wohnraum betroffen ist.

Beim Abbruch hat die Stadt den Kurs im Februar 2026 verschärft. Rückbau oder Abriss von Wohnraum sind seitdem „dem Grunde nach nicht mehr genehmigungsfähig“. Eine Ausnahme kommt grundsätzlich nur infrage, wenn der Erhalt wirtschaftlich unzumutbar ist und dies nachgewiesen wird. Auch umfassende Modernisierungen im Sinne des § 556f BGB bezeichnet die Stadt als grundsätzlich nicht genehmigungsfähig.

Wie stark solche Einschränkungen den Wert einer konkreten Immobilie berühren, lässt sich deshalb nicht allein aus ihrer Lage im Satzungsgebiet ableiten. Bei einer individuellen Wertermittlung können Verkehrswertgutachten für Immobilien in München auch rechtliche Nutzungsbeschränkungen berücksichtigen und deren Bedeutung für das jeweilige Objekt einordnen.

Manchmal verändert sich zuerst der Käuferkreis

Ein weniger offensichtlicher Effekt: Milieuschutz muss sich nicht sofort in einem klaren Abschlag pro Quadratmeter zeigen. Er kann zuerst verändern, wer überhaupt kaufen möchte.

Eine langfristige Untersuchung zum Berliner Immobilienmarkt kam zu einem interessanten Ergebnis. In Milieuschutzgebieten sank die Transaktionsaktivität, während sich ein allgemeines Bremsen der Preissteigerungen nicht nachweisen ließ. Beschränkungen bei der Umwandlung früherer Mietwohnungen gingen allerdings mit schwächeren Preissteigerungen als im jeweiligen Umfeld einher.

Berlin ist nicht München. Die Ergebnisse lassen sich daher nicht einfach übertragen. Der Mechanismus ist für Münchner Verkäufer trotzdem interessant: Wenn bestimmte Strategien ausfallen, können auch bestimmte Käufergruppen wegfallen. Das zeigt sich womöglich zuerst in der Vermarktung – durch weniger passende Interessenten oder andere Preisvorstellungen – und erst später im tatsächlich erzielten Kaufpreis.

Gerade dann gewinnt die Arbeit eines Maklers an Bedeutung. Wer den realistischen Käuferkreis kennt, die rechtlichen Einschränkungen verständlich einordnet und das Objekt passend positioniert, verhindert, dass falsche Erwartungen die Vermarktung unnötig verlängern oder Interessenten abschrecken.

Drei Fragen sind vor dem Verkauf wichtiger als jeder Pauschalabschlag

Wer in einem Münchner Erhaltungssatzungsgebiet verkaufen möchte, sollte daher zunächst nicht nach einem Prozentsatz suchen. Sinnvoller sind drei konkrete Fragen:

• Welche baulichen oder rechtlichen Möglichkeiten besitzt die Immobilie heute tatsächlich?
• Welche davon wären für realistische Käufer wirtschaftlich interessant?
• Welche dieser Möglichkeiten werden durch die Erhaltungssatzung eingeschränkt oder genehmigungspflichtig?

Die Stadt München veröffentlicht eine Übersicht der 36 Gebiete. Ob ein konkreter Umbau, eine Umwandlung oder ein Abriss genehmigt werden kann, entscheidet sich anschließend am einzelnen Vorhaben.

Der entscheidende Gedanke bleibt damit überschaubar: Milieuschutz ist kein Preisschild. Er wirkt eher wie ein Filter für die Zukunft einer Immobilie. Je mehr ihr Wert davon abhängt, was ein Käufer später noch mit ihr machen kann, desto wichtiger wird dieser Filter. Bei einer Wohnung ohne große Entwicklungspläne kann er kaum ins Gewicht fallen. Bei einem Objekt, dessen Kaufpreis stark auf Umbau, Aufteilung oder Neubau basiert, kann er die Kalkulation dagegen grundlegend verändern.

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