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Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur vier Wände, sondern wird automatisch Mitglied einer Gemeinschaft. Diese Gemeinschaft, die sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, bestimmt maßgeblich, wie das Leben im Gebäude geregelt wird. Wer eine Eigentumswohnung mit WEG kaufen möchte, sollte die Grundprinzipien dieser Gemeinschaft kennen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Denn die WEG bringt sowohl Rechte als auch Pflichten mit sich, die den Alltag als Wohnungseigentümer erheblich beeinflussen. Von der Beteiligung an Reparaturkosten über die jährliche Eigentümerversammlung bis hin zu Mitspracherechten bei Sanierungsmaßnahmen: Die WEG ist ein komplexes rechtliches Konstrukt, das Käufer vor dem Erwerb vollständig durchdringen sollten. Dieser Leitfaden erklärt Schritt für Schritt, worauf es beim Kauf einer Eigentumswohnung innerhalb einer WEG ankommt.
Die WEG entsteht automatisch, sobald ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Jeder Käufer einer solchen Wohnung wird kraft Gesetz Mitglied dieser Gemeinschaft. Geregelt wird das Zusammenleben im Wesentlichen durch das Wohnungseigentumsgesetz sowie durch die gemeinschaftliche Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung des jeweiligen Gebäudes.
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet dabei zwischen dem Sondereigentum, also dem Bereich, der dem einzelnen Eigentümer allein gehört, und dem Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern gemeinsam gehört. Typisches Gemeinschaftseigentum sind Treppenhaus, Dach, tragende Wände, Heizungsanlage und Außenfassade. Für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist stets die gesamte WEG verantwortlich.
Wer eine Eigentumswohnung mit WEG kaufen möchte, sollte unbedingt folgende Unterlagen anfordern und sorgfältig prüfen:
Diese Dokumente geben Aufschluss darüber, wie wirtschaftlich gesund die Gemeinschaft aufgestellt ist und ob größere Kosten auf neue Eigentümer zukommen könnten.
Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Organ der WEG. Mindestens einmal im Jahr muss sie einberufen werden, um über wichtige Angelegenheiten der Gemeinschaft zu entscheiden. Dazu gehören unter anderem die Genehmigung der Jahresabrechnung, die Festsetzung des Wirtschaftsplans und Beschlüsse über Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen.
Abstimmungen erfolgen in der Regel nach dem Mehrheitsprinzip, wobei die genauen Modalitäten von der Art des Beschlusses abhängen. Einfache Maßnahmen werden per einfacher Mehrheit beschlossen, während bauliche Veränderungen erhöhte Anforderungen an die Zustimmungsquote stellen können. Wer eine Eigentumswohnung kauft und innerhalb der WEG mitgestalten möchte, sollte diese Versammlungen regelmäßig besuchen.
Das Stimmrecht richtet sich in vielen Gemeinschaften nach den Miteigentumsanteilen, die in der Teilungserklärung festgehalten sind. Diese Anteile bestimmen auch, wie hoch der Anteil an gemeinschaftlichen Kosten ist, den jeder Eigentümer zu tragen hat. Käufer sollten daher genau wissen, welche Miteigentumsanteile mit der Wohnung verbunden sind, bevor sie eine Kaufentscheidung treffen.
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die WEG leistet. Es deckt laufende Betriebskosten wie Hausmeisterservice, Versicherungen, Müllabfuhr und Gemeinschaftsstrom, aber auch die regelmäßige Zufuhr zur Instandhaltungsrücklage.
Wichtig: Das Hausgeld ist nicht mit der Warmmiete eines Mietverhältnisses zu verwechseln. Es enthält bestimmte Posten nicht, etwa die individuelle Heizung oder den Wasserverbrauch innerhalb der Wohnung, sofern diese separat abgerechnet werden. Käufer sollten die aktuelle Höhe des Hausgeldes realistisch in ihre monatliche Kostenplanung einbeziehen.
Die Instandhaltungsrücklage ist ein gemeinschaftliches Sparguthaben, das für größere Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum vorgesehen ist. Eine gut gefüllte Rücklage schützt alle Eigentümer davor, bei unerwarteten Schäden plötzlich hohe Sonderumlagen zahlen zu müssen.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung innerhalb einer WEG ist es ratsam, den aktuellen Stand der Rücklage zu prüfen. Ist die Rücklage niedrig und das Gebäude sanierungsbedürftig, besteht ein erhöhtes Risiko für Sonderumlagen in naher Zukunft. Dieser Umstand sollte unbedingt in die Kaufpreisverhandlung einfließen.
Jede WEG benötigt einen Verwalter, der die laufenden Geschäfte der Gemeinschaft organisiert. Der Verwalter ist unter anderem zuständig für die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung, die Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die Verwaltung der Gemeinschaftsgelder sowie die Beauftragung und Kontrolle von Handwerkern.
Ob ein externer professioneller Verwalter bestellt ist oder ein Eigentümer diese Aufgabe selbst übernimmt, hat erheblichen Einfluss auf die Qualität der Verwaltungsarbeit. Gerade in größeren Gemeinschaften mit vielen Einheiten empfiehlt sich eine professionelle Lösung, weil die administrative Last erheblich ist. Käufer sollten sich frühzeitig ein Bild davon machen, wie die Verwaltung in der Zielgemeinschaft organisiert ist, denn eine gute WEG-Verwaltung München oder anderswo setzt auf transparente Kommunikation und strukturierte Prozesse.
Der Verwaltervertrag legt fest, welche Befugnisse der Verwalter hat und welche Vergütung er erhält. Käufer sollten diesen Vertrag kennen, bevor sie eine Wohnung erwerben. Ein Verwalter mit zu weitreichenden Befugnissen ohne ausreichende Kontrolle durch die Gemeinschaft kann langfristig zu Problemen führen. Gleichzeitig sind klare Befugnisregelungen wichtig, damit der Verwalter handlungsfähig bleibt und nicht für jede Kleinigkeit eine Versammlung einberufen muss.
Folgende Fehler begegnen Käufern von Eigentumswohnungen besonders häufig:
Wer eine Eigentumswohnung mit WEG kaufen möchte, sollte diese Punkte systematisch abarbeiten:
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